家づくり

リフォーム?建て替え?ライフスタイルに合わせた住まいづくり

リフォームと建て替えのどっちを選ぶかはケースバイケースです。両者の違いをきちんと理解した上で判断した方が良いでしょう。この記事ではそれぞれの違いや迷った時の判断基準について解説します。

1.フォームと建て替えの違い

そもそも、リフォームと建て替えにはどのような違いがあるのでしょうか。リフォームと言っても、部分的な修繕ではなくフルリフォームにした場合、見た目には建て替えとの違いが分からない状態です。以下に、リフォームと建て替え、それぞれの定義について見ていきましょう。

リフォームの定義

リフォームは、既存住宅の基礎を残した状態で修繕や増改築を行う工事です。リフォームは工事の範囲が非常に広く、ほぼ新しい住宅になるフルリフォームならば新築と見た目はほとんど変わりません。
一方で、浴室やトイレなどの水回りだけを新しくしたり、床や外壁を修繕したりする工事もリフォームに該当します。
新築で住宅を購入した場合でも、長年住み続けていると不便さを感じるところや老朽化して修繕が必要なところが出てくるものです。自宅購入後もいざというときに備えて、リフォーム資金は用意しておいた方が良いでしょう。
なお、リフォームをした場合、固定資産税の額が変わる可能性があります。水回りの変更や老朽化した箇所の修繕などで金額が変わることはありませんが、増築やフルリフォームのような建築確認申請が必要なリフォームをした場合には、住宅の価値が上がったと判断されるため、固定資産税が高くなります。

一方、耐震リフォームや省エネリフォーム、バリアフリー化などの減税措置が取られているリフォームをした場合には、固定資産税が一定期間安くなったり、補助金が出たりする可能性がありますので、条件に合致しているか確認しておくと良いでしょう。

建て替えの定義

建て替えは、既存の建物を基礎部分も含めてすべて取り壊し、その土地に新しく建物を建てる工事です。既存の建物の一部を残して工事を行うリフォームとは異なり、既存建物の取り壊しと新築をセットにした工事ということになります。
新しく建てる物件に関しては、新築同様に自由に設計を決められます。ただし、建築基準法が改正されたことにより、既存の建物と同じ条件で建てられないケースも少なくありません。取り壊す前に、新しく建てる物件が現在の建築基準法で定められた条件を満たしているか確認しましょう。
なお、建て替えの場合には取り壊した物件の滅失登記、新築した物件の登記が必要になるほか、不動産取得税や都市計画税、新築して価値が高くなった物件の固定資産税などが発生します。

2.リフォームと建て替えどちらがよいかの判断について

リフォームと建て替えのどっちが良いかという判断は、対象となる建物の築年数や状態、施工内容等によって変わりますので、一概には言えません。また、そもそもリフォームや建て替えができるのかについても確認しておく必要があります。
いずれにしても、工期はある程度まとまった期間になりますし、費用も高額になることが予想できますので、後悔しないようにしっかりと情報収集をしてから検討した方が良いでしょう。
以下に、リフォームと建て替えのどちらにするか、判断するときのポイントをいくつか挙げていきます。

判断基準その1.建築基準法で確認しましょう

建築基準法とは、建物や周辺地域の安全を確保するために、構造や設備、敷地などについて最低限の基準を設けた法律です。大きな事故や災害を踏まえて改正されるため、以前とは基準が変わっていることも多く、リフォームや建て替えをする際には細心の内容を確認しておかなければなりません。

例えば、1981年には建物の耐震性能に関する規定が変更されていますし、建ぺい率の条件は頻繁に改正が行われています。旧耐震基準の物件はリフォームには向きませんし、隣の住宅と壁の一部を共有している場合には、建ぺい率に従った床面積に縮小して建て直さなければならないなど、施工時点の建築基準法に照らし合わせてから方針を決める必要があります。

判断基準その2.費用面から判断

費用面で判断する場合、工事にかかる費用だけでなく税金関係やメンテナンスも含めて考えなければなりません。
一般的には、リフォームは既存家屋で使える物を流用するため、建て替えよりも安く抑えることができるといわれています。しかし、フルリフォームの場合は費用を抑えた建て替えよりも高額になることもありますし、漏水やシロアリによる被害などが大きければ、修繕だけでもかなりの金額です。
加えて、工事内容によっては登記や固定資産税の増税も考えられるでしょう。また、売却するときには築年数が評価の基準になりますので、見た目が新築に近い物件でも高値で売ることが困難な場合があります。
建物の状態が良好で、売却予定がない場合にはリフォームの方が安くなることが多いでしょう。

一方で、建て替えは新築の費用に取り壊しや廃材処理、仮住まいの家賃、引っ越し費用などが加わりますし、登記費用や不動産取得税、固定資産税等もかかるので、まとまった資金が必要になります。
設計の自由度が高い分、オプションを追加したりグレードアップしたりして、予算よりも高額の支出になる可能性もあるでしょう。初期投資だけを見れば、リフォームよりも費用負担は大きくなると考えられます。
最新の建築基準に従って建てるので高性能な住宅になり、当面は修繕の心配が不要で売却するときにもリフォーム物件より高値が期待できます。しかし、建ぺい率や接道義務により、既存の建物よりも床面積を縮小しなければならないことがあるため、注意が必要です。
相当老朽化が進んで高額なリフォームになる場合、将来的に売却する可能性がある場合などは、建て替えの方がトータルコストを抑えられる可能性があります。

判断基準その3.工期から判断

工期については、リフォームの方が短期間で済むといわれています。フルリフォームの場合でも3カ月程度が平均的な工期ですし、工事の内容によっては引っ越しをせずに住みながらリフォームをすることも可能です。
ただし、規模の大きい住宅や梁や柱などの基礎部分だけを残して新築に近い状態でリフォームを行うスケルトンリフォームの場合には、半年以上かかることもあります。また、リフォーム前に基礎や配管などの調査を行うため、工期以外の部分で日数が必要になる可能性も考えておきましょう。

一方、建て替えの場合には既存住宅の解体に約1カ月、建築に3カ月~半年程度の期間が必要になりますので、仮住まいで何カ月も生活することができるかどうかが重要なポイントになります。工期だけでなく、仮住まいへの引っ越しや家具等の移動、新居への引っ越しなどでも日数を要しますので、家族の通勤や通学の利便性、家具等の保管場所などを考慮して早めに準備を進めておきましょう。

単純に工期で比較すれば建て替えはリフォームより長期化しやすいですが、それでも建て替えを希望するのであれば、自宅に住めない期間の仮住まいの確保や家財の保管が可能かどうかで判断することになります。

 

3.リフォームか?建て替えか?のまとめ

リフォームと建て替えのどちらも、費用や工期、設計の自由度など様々な面から見れば一長一短です。まずは建築基準法からどのような工事ができるかを確認し、自分にとって重視したい条件を考慮して判断しましょう。
また、土地や中古住宅を購入する際には、将来的にリフォームや建て替えがしやすい物件なのかを確認することも重要です。

監修 一級建築 代表取締役 原 康人氏

株式会社三建コンサル

個人・法人のお客様から土地や建物に関するご相談(空き家、相続、土地建物の売買など)を伺い、ご提案をしながら一緒に解決策を見出しています。建築設計はもちろん、土地の測量、農地転用や市町村の申請書類作成も行っており、「土地から建物の相談役」として皆様のお役に立てるよう努めています。

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